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アパート経営の金融リスク①

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1990年代以降、賃貸アパートが盛んに建築されました。

賃貸アパート建築大手メーカーの4社(大和ハウス工業、積水ハウス、大東建託、レオパレス21)が競って建築競争に走りました。一方、バブル崩壊後の貸出先確保に苦慮していた銀行は、アパートローンという建築業者との提携商品を開発し、アパートローンの貸出競争に走りました。アパートローンは詳細は後述しますが、建築メーカーの家賃保証があり、また担保も獲得できるため、リスクの低い貸出と考えられていたからです。

建築メーカーは、資産の有効活用や相続税対策に困っていた土地保有者をターゲットに、銀行とタッグを組んで賃貸アパート建築を推進しました。セールストークとして「サブリース契約(30年家賃保証)」を前面に出して。後程これが問題になってきます。アパート経営に素人の土地保有者たちは、「家賃保証が付き、相続税対策になるのなら。」ということでなんの疑いもなく超長期のアパートローンを組み、賃貸アパートを建築しました。

10年以上前、私が県外支店に勤務している際、上記大手メーカのうちの1社が、支店エリアで猛烈な推進をしていました。どう考えても利便性の悪い郊外の農地に賃貸アパートをどんどん建築していきました。幸か不幸か、その時私が勤務していた支店長は保守的で(同じ銀行内でも支店長のスタンスで全然取り組みが違うのです。)、アパート建築に懐疑的であり、建築メーカーからの持ち込み案件に首を縦にふることはありませんでした。しかし傍目に見ていても建築メーカーの土地保有者に対する接待攻勢はすごかったです。(芝居やコンサートに招待するなど)。

時代は経過し、2012年現在何が起こっているかというと、全国的にアパートローン債務者の金融円滑化法申請件数が増加しています。なぜ家賃保証で安定収入があるはずのアパート経営者が円滑化法の申請をしなければならないのか?キーワードは「サブリース契約」です。次回サブリース契約についてお話していきます。

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