お問合せ

銀行融資と不動産担保 ~担保があるのに、融資してくれないわけ~

【はじめに】

この記事を読んでいただいている方は、「銀行は、なぜ不動産担保を提供しているのに、融資をしてくれないのだろう?」と疑問に感じているのかもしれません。銀行が理不尽に会社を拒絶しているわけではなく、そこには銀行の融資に対する考え方があるのです。そしてもう一つは、不動産担保のとらえ方が、経営者と銀行の間で違っていることも原因です。今日はその話についてしてみたいと思います。

 

不動産担保 抵当権と根抵当権

 

銀行と融資取引をしている企業なら、不動産を銀行に担保として提供していることもあると思います。

通常、経営者の自宅や、本社事務所・工場・資材置き場など会社名義のものが、融資担保として提供されています。

銀行に担保を提供する

担保物件には、銀行が抵当権や根抵当権を設定します。

抵当権は、融資残高が減るにしたがい、担保権も減少します。融資の返済が進み、残高が1,000万円から500万円に減れば、抵当権も500万円になります。

一方、根抵当権は、反復取引を視野に入れて担保設定されるため、1,000万円設定すれば、融資残高が減少しても設定額はそのままです。

再度融資を受ける際に、再設定しなくてもすむため、手間とコストが発生しません。スピーディーにリピート対応できる利点があります。

そのため、民間銀行との融資取引は、根抵当権の担保設定で行われることが多いようです。

 

銀行が担保を取るシチュエーション

 

銀行が担保を要求してくるのは、「不動産購入が発生する設備投資」の融資実行時です。

例えば、本社や工場を新築する、社員寮を建てる、資材置き場を購入する、などの時です。

また、追加融資のタイミングで、担保を要求されることもあります。

追加融資により、「融資残高が既存担保物件の担保価値の額をオーバーした場合」、などに依頼されます。

株式の信用取引の証拠金をイメージすれば、分かりやすいと思います。

しかし、担保価値をオーバーしたすべての融資に対して、必ず要求されるわけではありません。もし要求されたなら、貴社は銀行からの評価が厳しくなっている可能性があります。

 

【参考記事】銀行員が急に融資を断ってきたその背景

 

担保を提供しているのに、融資してくれない

 

融資謝絶

担保を提供しているのに融資をしてくれない、、、。いくつか理由が考えられます。

 

① 融資返済能力がない

赤字が続くなど、返済財源が不足すれば、銀行は担保があっても融資に応じてくれないことがあります。貸したお金を、担保売却でしか回収できないと判断されると、融資審査は厳しくなります。

たとえ物件を売却するにしても、すぐ売れるとは限りませんし、もし倒産した場合は、競売手続きなどの手間で、銀行員の人件費がかかるからです。

 

【参考記事】2期連続赤字で、銀行の融資態度はどうなるか。

 

② 担保物件の評価額が足りていない

上記でも少しお話ししましたが、担保を提供していても融資残高に対して評価額が下回っていれば、銀行は融資してくれないことがあります。

経営者は勘違いしがちですが、担保設定額=担保評価額ではありません。昔から担保設定している場合、例えば1億円の根抵当権設定があっても、銀行評価額は3,000万円かもしれません。

その時は、経営者期待値と銀行の融資限度額にズレが生じることになります。

銀行の担保評価は、住宅地でも時価額の60~80%の範囲と、厳しい評価をします。工場など特殊建物であれば、流動性から判断して更に厳しい担保評価額としています。

また、先順位に個人の住宅ローンや他の銀行の根抵当権が設定されていれば、ほとんど評価額が出ていない可能性もあります。

③ 過去の取引経緯の中で銀行から信用を失っている

過去に粉飾決算が見つかった、資金使途を違反した、約束を違えた、など、取引経緯のなかで、銀行から信頼を失っている場合も、担保があっても融資に応じてくれないことがあります。

 

【参考記事】銀行に新規融資をストップされる5つのケース

 

担保物件の評価額はいくらか、確認方法

 

ここで気になるのが、自社の担保物件の評価額です。

銀行内部の評価方法は、表に出てこない(聞いても教えてくれないことがあります)のですが、概算で把握する方法は以下の通りです。

 

①固定資産税の納付書で確認する

市町村から年に1回送られてくる固定資産税の納付書には、納税額の根拠(不動産評価額)が示されています。その金額を時価額と考えます。

②路線価表で確認する

土地に限りますが、路線価で確認することができます。路線価は1平方メートルあたりなので、坪単価に直すときは3.3倍します。自社の土地の路線価は、国税庁ホームページから検索できます。

【参考;路線価とは】出所;国税庁ホームページ

路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位で表示しています。)のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。

 

このような方法で、自社の概算の時価が分かりますので、時価に対して担保評価掛け目で修正します。本来は、物件の立地場所や種類により、担保掛け目は多岐に渡りますが、ここでは仮に70%とします。

【例】

担保物件の時価額 5,000万円× 担保掛目70% = 3,500万円・・・担保評価額

 

概算の担保評価額が分かれば、法務局で担保物件の登記簿をとり、設定関係を確認してみます。

担保物件に対して、どこの銀行が、いくらの金額(設定している根抵当権の額)、何番目に(設定の優先順位)、などの内容を確認することができます。

 

会社としての対策

担保設定をしているのに、融資に応じてくれないのは、お話ししたように、会社側に原因があることが多いです。

例えば連続赤字など、そうした状態に陥ったなら、改善策を書面で作成し、銀行に今後の対応策と見込み数値を提出します。

自社でできること、銀行に協力を要請すること、を仕分けして素早く行動に移します。

そして、時間をかけて、行動を見てもらうこと(宣言したことをきちんと実行して成果が出ているか)により、信頼を取り戻していくしかありません。

また常日頃から、政府系金融機関などにも間口を広げておき、調達先を多様化しておく必要があるでしょう。

担保を提供しているから、と安心するのではなく、上記のようなケースも念頭に置き、リスク管理に努めたいものです。

 

【この記事書いた人】

プロフィール

 

【今までの支援実績】

実績一覧 ~企業支援関係~

 

【関連記事】

銀行に新規融資をストップされる5つのケース

 

知っておきたい!政府系金融機関の特徴

 

銀行融資と担保の関係【後編】~担保物件を売却するときの注意点~

 

財務体質・銀行対応力を強化したい場合のご相談・お問い合わせは、こちらからどうぞ(24時間コメント受付、ただし返答は翌営業日以降になることがあります。暗号化対応をしているため、メッセージやメールアドレスが外部に漏れることはありません)。☟

「銀行融資と不動産担保 ~担保があるのに、融資してくれないわけ~ 」
ご覧いただきありがとうございました。

「コンサルのちょっといい話」 関連の記事一覧

お問合せ
セミナーの依頼
 
ページトップ