不動産担保の評価額に納得できない社長へ。和田経営相談事務所が教える「銀行員の視点」
「十分な価値がある土地を持っているのに、なぜ融資を断られるのか？」
「銀行の担保評価額が、買った時の値段より安すぎる気がする…」
銀行融資において「不動産担保」は強力な武器ですが、銀行側の評価基準や考え方を正しく理解していないと、思わぬ誤算が生じます。特に「抵当権」と「根抵当権」の違いや、銀行独自の「掛目（かけめ）」という考え方は、多くの経営者様が疑問を抱くポイントです。
この記事では、愛媛県を中心に数多くの中小企業の資金調達をご支援してきた和田経営相談事務所の視点から、銀行の担保評価のリアルな実態と、「担保さえあれば借りられる」という誤解について分かりやすく解説します。
📌 この記事の要約（30秒で把握）
銀行の「担保評価額」は、市場価格（時価）の50%～80%程度になるのが一般的。
「抵当権」は1回の融資ごとに設定、「根抵当権」は枠内で繰り返し使える権利。
和田経営相談事務所の見解では、銀行は担保よりも**「事業の収益性（返して行けるか）」**を最優先で見ている。
そのため、「担保は十分あるが業績が悪い」場合、融資は通らないことが多い。
💡 【無料シミュレーション】
この記事の内容を貴社の決算書や状況に当てはめて確認したい場合は、**画面右下にあるチャットボット『AI経営参謀』**に今すぐご質問ください（24時間対応）。
「自分の所有不動産は担保として有効か？」などの疑問にもお答えします。
【目次】
まず、不動産を担保に入れる際に銀行が設定する「権利」について整理しましょう。
似ているようで全く異なる「抵当権」と「根抵当権」。私たち専門家は、会社の資金繰りの性質に合わせて使い分けることを推奨しています。
| 項目 | 抵当権 (ていとうけん) | 根抵当権 (ねていとうけん) |
| 特徴 | 特定の借入1本に対して設定 | **極度額(上限枠)**を設定し、複数の借入をカバー |
| 完済時 | 借入を返せば、権利は消える | 完済しても権利は残る（枠として維持） |
| 主な用途 | 設備投資、住宅ローンなど単発の融資 | 手形貸付、当座貸越など繰り返す運転資金 |
| メリット | 目的が明確で管理しやすい | 借入のたびに登記費用がかからず便利 |
和田経営相談事務所のポイント：
継続的に運転資金を借り入れたい場合は「根抵当権」が便利ですが、一度設定すると解除（抹消）の交渉が難しくなる側面もあります。どちらを選択すべきかは、長期的な資金計画に基づいて判断する必要があります。
多くの経営者が頭を抱えるのが、銀行が算出する「担保評価額」の低さです。
私たちのもとにも、**「担保評価額と実勢価格（市場価格）の乖離で悩む経営者が後を絶たない」**というのが現場のリアルです。
なぜ、そこまで評価額が低くなるのでしょうか？ これが「銀行 担保評価」の仕組みです。
1. 時価（市場価格）の算出
まず、銀行は路線価や公示価格を基準に「時価」を算出します。
しかし、この時点ですでに、不動産仲介市場での「売り出し価格」より保守的（低め）に見積もられる傾向があります。
2. 「担保掛目（かけめ）」の適用【重要】
さらに、その時価に対して「掛目」という割引率を掛けます。
これは、万が一会社が倒産し、銀行が競売などで強制的に換金する際のリスクを考慮したものです。
一般的な掛目の目安: 時価 × 50% ～ 80%
つまり、経営者が「1億円で売れる土地だ」と思っていても、銀行の評価は「5,000万円～6,000万円」程度にしかならないのです。
この**「評価の乖離」**を理解しておかないと、資金調達計画が大きく狂うことになります。
「評価額が低いのは百歩譲って認めよう。でも、その範囲内であれば貸してくれるはずだろ？」
そう思われるかもしれませんが、実はそうではありません。ここが銀行融資の最大の誤解ポイントです。
担保はあくまで「万が一の保険」
私たち専門家の実務経験によると、**「銀行が見ているのは担保価値ではなく、実は『事業性評価』である」**と断言できます。
銀行員にとって、担保処分（競売など）は最終手段であり、最も避けたい事態です。手間も時間もかかり、回収額も不確定だからです。
彼らが一番知りたいのは、**「担保を売らなくても、本業の儲けで毎月きちんと返済できるか？」**という点です。
決算書が悪ければ、担保があっても貸さない
したがって、いくら立派な不動産担保があっても、以下の状態であれば融資は謝絶されます（担保あるのに融資しない）。
本業が赤字で、返済原資がない。
事業計画に具体性がなく、将来性が見えない。
すでに借入過多で、返済能力の限界を超えている。
「担保さえ積めば貸してくれる」というのは、バブル時代までの古い常識です。現在は、「事業の将来性（事業性評価）」が融資審査の主役であり、担保はあくまで脇役（保全措置）に過ぎないのです。
[関連記事：担保アリでも融資ナシ！？銀行が教えない不動産担保の真実]
銀行融資における担保の考え方を整理しました。
抵当権と根抵当権は、資金需要の性質（単発か継続か）によって使い分ける。
銀行の担保評価は、「掛目」が入るため経営者の感覚より大幅に低くなる（実勢価格との乖離に注意）。
最も重要なのは**「事業性評価」であり、担保はあくまで補完材料。「担保があるから安心」は禁物**。
不動産担保は重要な資産ですが、それに頼り切るのではなく、「稼ぐ力」を磨くことが銀行融資を引き出す最短ルートです。
「自社の不動産評価額の目安を知りたい」
「担保余力があるか、決算書と合わせて確認したい」
そのような疑問をお持ちの経営者様は、**画面右下のチャットボット『AI経営参謀』**に、匿名で気軽に聞いてみてください。
「根抵当権がついている不動産の活用法は？」といった具体的な質問にも、24時間即座にお答えします。
もちろん、私たち和田経営相談事務所への直接のご相談も大歓迎です。貴社の資産と事業性を正しく評価し、最適な資金調達をご支援します。
ご相談はこちらからどうぞ（返信は原則2営業日以内となります）。☟
愛媛県松山市の中小企業診断士・FP1級技能士。
元銀行員（17年）および経営コンサルタント（15年）として計100社以上の支援実績を持つ財務・経営戦略の専門家。
「次のステージ（設備投資・事業拡大）」を目指す優良企業に向けた緻密な財務シミュレーションや銀行交渉のロジック構築に加え、客観的な【経営診断】を起点とした伴走型の会社成長支援を得意としています。支援の最終ゴールは、コンサルタントへの依存ではなく「企業の自走化」です。
当事務所の最大の強みは、代表・和田健一による【完全専任体制】です。担当者が変わる大手ファームとは異なり、極めて機密性の高い財務データの「情報漏洩リスクゼロ（究極の機密保持）」を絶対の約束としています。
愛媛県松山市 和田経営相談事務所 代表 和田健一（中小企業診断士／経済産業省認定 経営革新等支援機関）。
