【はじめに】
この記事を読んでいただいている方は、「銀行は、なぜ不動産担保を提供しているのに、融資をしてくれないのだろう？」と疑問に感じているのかもしれません。銀行が理不尽に会社を拒絶しているわけではなく、そこには銀行の融資に対する考え方があるのです。そしてもう一つは、不動産担保のとらえ方が、経営者と銀行の間で違っていることも原因です。今日はその話についてしてみたいと思います。
銀行と融資取引をしている企業なら、不動産を銀行に担保として提供していることもあると思います。
通常、経営者の自宅や、本社事務所・工場・資材置き場など会社名義のものが、融資担保として提供されています。
担保物件には、銀行が抵当権や根抵当権を設定します。
抵当権は、融資残高が減るにしたがい、担保権も減少します。融資の返済が進み、残高が1,000万円から500万円に減れば、抵当権も500万円になります。
一方、根抵当権は、反復取引を視野に入れて担保設定されるため、1,000万円設定すれば、融資残高が減少しても設定額はそのままです。
再度融資を受ける際に、再設定しなくてもすむため、手間とコストが発生しません。スピーディーにリピート対応できる利点があります。
そのため、民間銀行との融資取引は、根抵当権の担保設定で行われることが多いようです。
銀行が担保を要求してくるのは、「不動産購入が発生する設備投資」の融資実行時です。
例えば、本社や工場を新築する、社員寮を建てる、資材置き場を購入する、などの時です。
また、追加融資のタイミングで、担保を要求されることもあります。
追加融資により、「融資残高が既存担保物件の担保価値の額をオーバーした場合」、などに依頼されます。
株式の信用取引の証拠金をイメージすれば、分かりやすいと思います。
しかし、担保価値をオーバーしたすべての融資に対して、必ず要求されるわけではありません。もし要求されたなら、貴社は銀行からの評価が厳しくなっている可能性があります。
担保を提供しているのに融資をしてくれない、、、。いくつか理由が考えられます。
① 融資返済能力がない
赤字が続くなど、返済財源が不足すれば、銀行は担保があっても融資に応じてくれないことがあります。貸したお金を、担保売却でしか回収できないと判断されると、融資審査は厳しくなります。
たとえ物件を売却するにしても、すぐ売れるとは限りませんし、もし倒産した場合は、競売手続きなどの手間で、銀行員の人件費がかかるからです。
【参考記事】2期連続赤字で、銀行の融資態度はどうなるか。
② 担保物件の評価額が足りていない
上記でも少しお話ししましたが、担保を提供していても融資残高に対して評価額が下回っていれば、銀行は融資してくれないことがあります。
経営者は勘違いしがちですが、担保設定額＝担保評価額ではありません。昔から担保設定している場合、例えば1億円の根抵当権設定があっても、銀行評価額は3,000万円かもしれません。
その時は、経営者期待値と銀行の融資限度額にズレが生じることになります。
銀行の担保評価は、住宅地でも時価額の60～80％の範囲と、厳しい評価をします。工場など特殊建物であれば、流動性から判断して更に厳しい担保評価額としています。
また、先順位に個人の住宅ローンや他の銀行の根抵当権が設定されていれば、ほとんど評価額が出ていない可能性もあります。
③ 過去の取引経緯の中で銀行から信用を失っている
過去に粉飾決算が見つかった、資金使途を違反した、約束を違えた、など、取引経緯のなかで、銀行から信頼を失っている場合も、担保があっても融資に応じてくれないことがあります。
ここで気になるのが、自社の担保物件の評価額です。
銀行内部の評価方法は、表に出てこない（聞いても教えてくれないことがあります）のですが、概算で把握する方法は以下の通りです。
①固定資産税の納付書で確認する
市町村から年に1回送られてくる固定資産税の納付書には、納税額の根拠（不動産評価額）が示されています。その金額を時価額と考えます。
②路線価表で確認する
土地に限りますが、路線価で確認することができます。路線価は1平方メートルあたりなので、坪単価に直すときは3.3倍します。自社の土地の路線価は、国税庁ホームページから検索できます。
【参考；路線価とは】出所；国税庁ホームページ
路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位で表示しています。）のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。
このような方法で、自社の概算の時価が分かりますので、時価に対して担保評価掛け目で修正します。本来は、物件の立地場所や種類により、担保掛け目は多岐に渡りますが、ここでは仮に70％とします。
【例】
担保物件の時価額 5,000万円× 担保掛目70％ ＝ 3,500万円・・・担保評価額
概算の担保評価額が分かれば、法務局で担保物件の登記簿をとり、設定関係を確認してみます。
担保物件に対して、どこの銀行が、いくらの金額（設定している根抵当権の額）、何番目に（設定の優先順位）、などの内容を確認することができます。
担保設定をしているのに、融資に応じてくれないのは、お話ししたように、会社側に原因があることが多いです。
例えば連続赤字など、そうした状態に陥ったなら、改善策を書面で作成し、銀行に今後の対応策と見込み数値を提出します。
自社でできること、銀行に協力を要請すること、を仕分けして素早く行動に移します。
そして、時間をかけて、行動を見てもらうこと（宣言したことをきちんと実行して成果が出ているか）により、信頼を取り戻していくしかありません。
また常日頃から、政府系金融機関などにも間口を広げておき、調達先を多様化しておく必要があるでしょう。
担保を提供しているから、と安心するのではなく、上記のようなケースも念頭に置き、リスク管理に努めたいものです。
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地方銀行に17年勤務しながら、2011年に中小企業診断士の資格を取得。資格取得後、独立開業。2015年に経済産業省から経営革新等支援機関に認定されている。
独立後13年に亘り、「金融のことも経営のことも両方わかる経営コンサルタント」として、
中小企業支援に携わる。経営力強化、赤字立て直し、財務体質改善、資金調達支援など、100社以上の支援実績がある。
金融知識、財務知識を活かし、中小企業の経営課題解決に特化した経営コンサルタントとして活動している（2024年時点）。
和田経営相談事務所代表 和田 健一
