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銀行融資と担保の関係【前編】~銀行と経営者で、見解相違が生じるわけ~

経営者の皆さん、融資を受ける際、どういう仕組みで、銀行に担保を提供しているか、ご存知ですか?

担保物件を売却したい場合、いくら返済して、どういう段取りで進めていけば良いのでしょうか?

この仕組みを知らないと、担保と融資額を巡って、銀行と行き違いが発生することがあります。

一緒に見ていきましょう。

=== 銀行融資には、担保をとるものと、とらないものがある ===

銀行融資には、無担保融資と有担保融資があります。

無担保融資とは、まったく担保をとらない状態で融資を行うことです。

有担保融資とは、担保をとったうえで、融資を行うことです。

銀行融資と長い付き合いだったり、融資を受ける金額が大きくなったりすると、有担保融資を受けていることが多いと思います。

今日は、銀行融資と担保について、お話ししますね。

 

=== 融資担保の種類 ===

銀行融資の担保には、色々な種類があります。

まずオーソドックスなのが、不動産担保。会社保有の土地や建物、経営者個人名義の土地や建物などです。一番多いケースです。

あとは、預金、株券、機械設備などの固定資産、今は減っていますが、生命保険に質権をつけることもあります。

不動産を購入したり、新築したりする際、融資を受けるとします。融資条件に入れることで、当該物件に銀行は担保を設定します。

これから担保提供の事例が多い、不動産担保について、説明していきます。

 

=== 抵当権と根抵当権の違い ===

言葉はよく似ていますが、内容は違います。

簡単に言えば、抵当権は一回限り、根抵当権は反復利用が可能という違いがあります。

民間系の銀行は、根抵当権を設定して、反復融資取引をすることが多く、政府系の銀行(日本政策金融公庫など)は、抵当権を設定して、その都度融資取引とすることが多いようです。

民間銀行と融資取引をする場合、反復利用することが多いですよね。その都度、担保設定を繰り返していたら、費用も手間も大変です。根抵当権には、一度設定すれば反復利用できるメリットがあります。

一方、政府系銀行は、民間銀行の補完的意味合いで業務を実施しています。根抵当権を設定することで、融資先が民間銀行との取引を阻害されることを遠慮しているのかもしれません。だから抵当権を活用しています。

ちなみに、抵当権は、融資残高が減少するに従い、権利額も減少します。

根抵当権は、融資残高の増減に関係なく、設定当初の設定額が同額のままとなります(ただし、有事の場合、融資残が5,000万円で、設定額が1億の場合、回収額は5,000万円+利息となります。設定額の1億円まるまる回収されるわけではありません。その時の融資残高が基準となります)。

 

=== 担保評価の方法 ===

銀行は担保評価システムを用いて、担保物件の評価を行っています。

土地であれば、路線価や公示価格などを参考に各種補正をかけます。建物は、建物構造ごとの基準価格が決まっており、その金額を参考に経年劣化などを補正して、算出しています。

こうしてまず時価額を出します。

時価額がでると、土地であれば土地区分(住宅地、商業地、工業地など)ごとに、建物であれば、用途(居住用、事務所用、工場用、賃貸用など)ごとに、担保掛け目を乗じます。

担保掛目による補正で、土地・建物ともに時価の50~80%が担保価格になります。

時価額が1億円なら、担保価格は7000万円というふうに(時価の70%が担保価格の場合)。

銀行は、担保評価を情報システムにより、6か月~1年に一度行うことで、担保不動産の価格を随時把握しているのです。

 

=== 銀行の担保に対する考え方 ===

最近、事業性評価融資とか、無担保・無保証融資とか。

これらの融資額を伸ばすよう、金融庁から銀行に対して、プレッシャーがかかっています。

確かに融資態度に変化は見られます。

一方で銀行は、「融資が返ってこないこと」をもっとも恐れています。

そのため特に、融資先が業績低迷の兆しが見えれば、担保と融資額のバランスに対してシビアになります。

=== 銀行と経営者の間で、担保評価額に関する行き違いが発生するわけ ===

銀行が担保として見ているのは、補正した後の「担保評価額」です。説明したように、時価額の70%程度です。また、担保評価額の算出根拠となる時価額自体も、色々な補正をかけ、かなりシビアに評価しています。

シビアな時価額に、担保掛目で補正しているので、極端に言えば設備投資金額の50%しか担保として認めていないこともありえます。例えば、1億円の投資額で、担保評価は5,000万円などとなります。5,000万円の差額が生じます。

経営者が担保額として見ているのは、購入・投資した金額です。または、決算書に固定資産として記載されている金額です(土地は、決算書に記載されている金額より下落しているケースが、多々あります)。

上記の例であれば、銀行と経営者の間に、5,000万円の見解相違が発生していることになります。

この相違が、銀行と経営者の行き違いの原因となるのです。

 

=== 担保価格額と融資額を巡り、銀行に不信感が生まれる ===

経営者は、銀行の担保評価の方法や担保に対する考え方を知りません。

そのため、業績悪化局面で、個人所有不動産の追加担保を求められたり、新規投資の際に思った金額が融資されなかった場合、銀行に対して不信感をもつことになります。

余談ですが、銀行がなぜ個人所有の不動産を知っているかというと、「固定資産評価証明書または固定資産納税通知書」の写しを、融資審査の際、経営者からもらっているからです。

後編では、「担保物件を売却するときの注意点」について、お話ししますね。

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